要我看，中信城开信悦湾值30万/平以上

深圳今年最受期待的顶豪终于压轴登场——中信城开信悦湾昨日取证，推售154套建面约302/370㎡大平层+2套建面约519/658㎡顶复，备案均价约24.44万/㎡，单价区间17.66-38万、总价区间5327万-2.5亿。

这个价格，不仅是深圳新房历史最贵，也是全国豪宅备案价之最，一经流出就引发高度关注，先谈两个关键问题。

一、均价24万贵吗？淘哥认为，中信城开信悦湾完全值这个价、太值了。

1、中信城开信悦湾的地段、景观、产品等极度稀缺。

如果要淘哥个人按照稀缺度评级的话，项目在深圳所有房子中，绝对属于最顶级，哪怕放眼北上广深乃至香港、纽约、伦敦，也是最TOP级范畴。

懂金融和地产的都知道，这种“极度稀缺”恰恰是其估值基础，是其难以被追赶的“护城河”所在。

2、美国降息大周期背景下，顶级财富阶层抢先出手，抢购中国最顶级的一线城市最核心资产。

关键词依然在于：稀缺。金银等大宗商品屡创新高正是这种“资金追逐稀缺资产”的时代大背景的缩影。

事实上，我们已经在此前深圳多个顶级豪宅开盘中，看到了资金抢购的迹象，淘哥判断，在中信城开信悦湾，这种迹象会更明显。毕竟中信城开信悦湾是深圳最顶级、最稀缺、最极致的豪宅，堪称深圳2025年顶豪“王中王”，具体如何稀缺下文会展开分析。

而且，中信城开信悦湾定价敢于突破全国天花板，对于稳定楼市起到非常积极正向的作用，也代表了深圳湾价值回归的信心。

二、能卖出好成绩吗？淘哥认为，会卖的超乎预期，好的楼层估计要靠抢，千万不要小看深圳购买力。

首先，深圳、南山资金实力底蕴深厚。

深圳、南山汇聚了庞大的上市公司，而且今年10月，深圳明确2027 年底境内外上市公司总市值要突破 20 万亿。

20万亿什么概念？是深圳2024年GDP总值（3.68万亿）的5.4倍、深圳目前上市公司总市值（8.79亿）的2.3倍。

想象一下，这里面会催生多少千万、亿万富翁？

此外，去年9.24以来，A股进入牛市，至今涌现了超1500只翻倍股、多只10倍大牛股，科创类上市公司市值增长尤其显著，相关持股人身家暴涨，淘哥粉丝群就有人1千万炒成了6千万。

这种情况下，南山资产特别受益，深圳湾核心资产成为这批人在深圳置业的首选地。

其次，现在买豪宅的除了老钱，还有一大批新兴财富阶层。

最近几年，一些高科技企业、高精特专企业获得了长足发展，催生了一大批年轻财富精英，比如科技类企业高管，80/90后企业主，互联网、AI、外贸、电商、网红类创一代等。

这些人对中信城开信悦湾这种繁华都市核心+海景等自然资源+歌剧院等艺术资源于一体的核心资产，尤其感兴趣。它代表的是先进、科技、繁华，效率、时尚、艺术、人文等诸多元素的完美融合。

在以上几类人群的追逐下，中信城开信悦湾这种稀缺核心资产，实际处于完全供不应求的大逻辑。

此外，在真正的深圳湾区域，自2015年-2016年恒二，半三、悦府等发售后，新盘几乎断货，迄今已有十年。这个区域很多物业都到了换房的时间窗口，尤其很多人这些年随着事业家庭发展，原来的房子也不匹配了，更需要换更大更好的物业，中信城开信悦湾几乎成为真正的深圳湾区域，唯一的新盘选择。

综上所述，中信城开信悦湾从目前取证的价格看，非常值，而且一定会热销。

01. 稀缺地段

深圳湾顶豪终极孤本

一线临海地块

中信城开信悦湾位于南山深圳湾，这个地段已无需多言，深圳最年轻的龙头豪宅区、深圳楼市天花板所在，二手挂牌均价超16万/㎡、最高单价超44万。

这里比香蜜湖更新、比前海湾更成熟，集历史沉淀+成长空间于一身，既能享受深圳湾万象城、深圳人才公园、后海中心河公园、深圳湾公园等最顶级的城市配套，又受益于后海总部基地+高新技术总部基地+深圳湾超级总部基地的产业赋能，兼具现实价值和未来价值。

对于财富阶层而言，如果想拥有一套全国塔尖资产，深圳湾绝对是名列前茅的选择。

项目位置示意图

再把地图放大，深圳湾以东滨路为界，南区主要为商务功能，北区为滨海国际住区，居住氛围更加纯粹，是深圳湾豪宅的主要聚集区。

同时，深圳湾北区有一条纵向贯穿的中心河，河两岸汇聚了区域最贵、最有名气的豪宅群，朝向好、景观好的房源，基本在20万+/㎡。

每到秋冬季，中心河沿岸紫花风铃木盛开，与旁边的豪宅相互辉映，总能刷屏社交媒体，成为深圳的知名打卡景点。

而中信城开信悦湾就位于深圳湾滨海国际住区，中心河与15公里滨海长廊的交汇点。

项目位置示意图

这个位置堪称深圳湾的价值极点，可以同时便捷享受深圳湾+蛇口两大豪宅区的顶级城市配套和市政资源：K11、海上世界、邮轮母港、深圳湾口岸、深圳湾万象城等。

更重要的是，中信城开信悦湾是一线临海地块，三面环海，与深圳歌剧院（在建中）、深圳湾公园连成一片，拥有深圳湾稀缺的南向海景。

而且，作为历史遗留的一块宝地，中信城开信悦湾是深圳湾最后一块可开发一线临海住宅，是深圳顶豪中的 “终极孤本”，地段稀缺性拉满。

项目位置示意图

02. 稀缺景观

户户客厅+主卧无遮挡看海

中信城开信悦湾由5栋住宅+1栋商办综合体组成，东南向是深圳歌剧院，因而网上有声音猜测，认为海景视野会受到影响，但其实并非如此。

项目与深圳歌剧院位置示意图

深圳歌剧院距离中信城开信悦湾有约200米，不会带来任何视觉上的压迫感，而且顶部为波动的曲面设计，只有最高处的地上建筑高度能达到70多米，其余大部分的建筑高度都比较低，对视野影响不大。

而且作为总投资高达约55亿的 世界级艺术殿堂， 深圳歌剧院是深圳“新十大文化设施”之首，肩负着填补深圳高雅艺术殿堂空白、兑现城市文化野心的使命。

它由享誉全球的普利兹克奖得主、建筑设计巨匠让·努维尔团队设计，本就是一个能载入全球建筑史、极具美学享受的艺术品，是提升景观格调的重要一环。

深圳歌剧院效果图

过去40多年，深圳的城市封面一直在变化，从罗湖中心到福田CBD，再到如今春笋、深圳湾文化广场所在的后海，接下来，深圳歌剧院和中信城开信悦湾的落成，大概率会引领区域价值大幅跃升，成为深圳下一代最具代表性和生命力的城市封面。

因此，退一步讲，就算深圳歌剧院对项目的景观视野有些许影响，但相较而言，它带来的文化赋能和城市图腾意义，无疑更为深远、厚重。

更何况，中信城开信悦湾还采用了非常精巧的设计，以保证海景景观。

首先，在建筑手法上，整体建筑东转南约8°+通透式塔楼布局，楼间距最大达到了约85米，放宽了视野开阔度、实现了海景的最大化纳入。

其次，采用“都市浮岛”设计，首层住宅抬高20米，最低楼层也有海景视野，最大化实现了“海景平权”，户户可看海。

再次，采用成本很高的客厅转角无柱+隐藏剪力墙设计，并舍弃飘窗，搭配巨幕全景落地玻璃以及270°超长L型景观阳台。实现了从室内望过去，“客厅 - 阳台 - 景观” 的无遮挡视野，最大化保障了海景纯粹性与震撼感，增加了居住奢侈性。

景观视野示意图

说到此处，网上有一些关于项目得房率的讨论，淘哥认为，中信城开信悦湾每一户都是双梯入户、主服分流，隐私与尊贵感拉满，对于这种“一层一户”的顶豪，整层楼都是自己家，电梯厅完全是专属空间，得房率其实没什么好纠结的。

而且，项目在不做飘窗的前提下，实际得房率做到了约88%，已经相当优秀。

建面约370㎡4房2厅5卫1工户型示意图

建面约302㎡4房2厅4卫1工户型示意图

因为全方位服务于海景，如果实地参观，会发现中信城开信悦湾的海景视野非常好——所有户型的客厅和主卧都拥有一线无遮挡海景。

景观视野示意图

03. 稀缺圈层

200多平起步+1栋1户型

虽历经波折、留白30年，但令人欣慰的是，中信城开信悦湾等到了最好的时代。

2024年，深圳接连取消7090、取消新房限价，开发商得以在户型设计上获得更大的自主权，并得以挣脱成本约束，在建筑设计、用材用料方面更加大胆、精益求精。

得益于政策松绑，我们才能看到拥有极致圈层的中信城开信悦湾——一个全是大户型的顶奢社区、一个亿级富翁俱乐部。

1、起步200多平，顶级圈层。

项目起步面积就有约211㎡，按照本次24万/㎡的备案均价计算，资金门槛基本在四、五千万。

注意，这个起步门槛与两、三千万相比，不是量级提升，而是从 “优质精英圈” 到 “顶层资源圈” 的质的飞跃。

一般而言，两、三千万的买房群体多处于“财富积累期”，以资深金领、中型企业老板为主，资产多在1-3亿。而门槛来到四、五千万，意味着业主已经进入 “财富自由 + 资源垄断期”，以上市公司实控人、头部投资机构合伙人、500 强亚太区高管、艺术家、收藏家为主，资产多在 5 亿+，不少是家族财富传承或跨区域资产配置者。

所以，中信城开信悦湾整个社区圈层会呈现 “塔尖化、长期主义” 特征——业主一般是用来配置“资产压舱石”，更看重核心地段、不可复制景观与建筑艺术价值，追求资产长期保值与家族传承，极少短期交易。

2、一栋一户型，顶级圈层之上的更极致圈层。

项目的五栋住宅，每一栋都只有一个面积段：一单元为约512㎡房源、二单元为约370㎡房源、三单元为约211-218㎡房源、四/五单元为302㎡房源。

楼栋户型示意图

如此极致的圈层设计，杜绝了同楼栋内大小户型混居的尴尬，让每一栋楼都成为了独立的 “产品 IP”，比如约512㎡楼栋是 “深圳湾终极藏品”，约370㎡楼栋是 “顶豪改善首选”，赋予了项目更高的辨识度与议价权。

相较于 “高低配” 的楼栋设计，中信城开信悦湾更易受到高净值人群的青睐，成为 “穿越周期” 的家族传承资产。

04. 稀缺品质

以实验室精神

打造艺术级顶豪

从产品力看，中信城开信悦湾完全有引领深圳湾迈入人居新时代的潜力。

项目由英国法雷尔建筑设计事务所领衔执笔，并联袂全球大师，是世界顶级建筑美学和智慧的彰显。

在品质和人居体验打造方面，中信城开信悦湾已经超越了工匠精神，拿出了实验室精神。

很难想象，项目的工程师们竟然耗时一年搭建三层幕墙视觉样板，进行多方案比选和评估，最终确认铸铝工艺+中空LOW-E超白半钢化玻璃+平推窗+曲面屏转角窗的外幕墙效果。

这个立面体系有多复杂？以铸铝工艺立面为例，是项目历经500多次材质实验才淬炼而成，大湾区仅有两个项目采用，一个是中信城开信悦湾，另一个是25-56万/㎡的鹏瑞广州公寓项目。

平推窗的设计也很少见，项目是深圳第二个采用平推窗的住宅。因为平推窗虽然保温隔热效率较传统窗提升35%+，可以大幅降低空调、采暖能耗，但成本更高、工艺更复杂。

整体看 ，项目立面设计不仅具备优良的隔音隔热性能，而且视觉享受一流，从外部看，质感通透、历久弥新，从内部看，实现了极致观景体验。

项目外立面、内部视野示意图

此外，项目1:1还原户型尺度样板间，反复丈量推敲每一处角落，以营造大湾区人居极致体验。

因为涉及的方面太多，淘哥只介绍项目如何通过非常细节的设计和打磨，呈现出了一个极致舒适+健康的顶级居所。

中信城开信悦湾结合风洞实验结果，在楼顶设置“镇楼神器”水箱阻尼器与支撑式阻尼器，大幅提升了综合风振舒适度，完全不惧台风影响。

同时，利用电梯降噪技术+高性能隔音入户门+楼板隔音系统，使电梯声学标准、卧室楼板隔绝撞击声能力达到了五星级酒店和国标高标准要求，家居环境非常舒适安静。

此外，项目匠心打造全屋健康环境系统：中央净水搭配末端直饮模式，实现中西厨分区精准供水、保障家庭用水安全与健康；全屋新风系统每小时高效换气，厨房专用空调 30 秒速冷控温，约 0 秒热水循环、即开即享。

地下停车场每小时6次换气、保证空气质量良好；就连垃圾房都干、湿分类，并安装负压排气系统、臭氧/紫外杀菌，保证空气洁净清新。

所谓顶豪，正是将生活的每一处细枝末节，都妥帖安排、极致兑现。

另外值得一提的是，中信城开信悦湾的公区与会所空间打造，在深圳湾豪宅中绝对属于碾压级别。

项目打造的约1.5万㎡垂直岛屿立体园林，不仅有全龄活动区、分级步道系统、约40米户外露天泳池，还是一个开放包容的城市艺术客厅，业主甚至可在此做策展。

奢配的约12米双层挑高架空层泛会所，打造有约25米室内恒温泳池，覆盖全龄社交与私属定制两大场景，可满足健身、私宴、邻里社交以及举办文化沙龙、艺术展圈层峰会等多元需求。

泳池、会所空间示意图

淘哥认为，真正的顶级豪宅，已经渐渐脱离了房子的基本属性，其实是一种收藏品。

而中信城开信悦湾凭借“深圳湾终极孤品”的地段占位+户户270°无遮挡一线海景视野+塔尖化真极致圈层+实验室精神之下的艺术级品质，已经走向艺术化、收藏化，是一种可以家族传承的世界级资产。

这种顶级豪宅，一定可以穿越经济周期、穿越低谷、再创新高，这已经是被纽约、伦敦、东京等国际城市豪宅反复佐证的客观规律。

目前，深圳自1998年房改以来经历了深度的周期下行，淘哥预判，深圳豪宅市场明年肯定会迎来周期反转，这里面蕴藏了一个10年、乃至20年一遇的超级机会——当前部分优质房地产股票和豪宅，已具备高投资价值和高回报率。

所以，中信城开信悦湾约24万/㎡的均价可能听起来很贵，但其实这种顶级优质资产有非常可怕的价值增长空间，能真正理解、真正看透其隐性价值、长期价值的人，就会知道它现在的价格有多“便宜”。